Приёмка квартиры в новостройке — ответственный и важный этап, от которого зависит ваше комфортное проживание на долгие годы. Это юридическая и техническая процедура, во время которой вы проверяете соответствие квартиры условиям договора долевого участия (ДДУ) или договора купли-продажи, а также строительным нормам. Правильная приёмка поможет избежать множества проблем в будущем.
Подготовительный этап: что нужно сделать до приёмки
- Изучите договор и проектную документацию. Уточните планировку, площадь, материалы отделки (если сдаётся с отделкой).
- Закажите независимого специалиста. Юрист поможет с документами, а строительный эксперт проведёт детальную техническую проверку. Это стоит денег, но часто экономит десятки тысяч рублей на устранении скрытых дефектов.
- Заблаговременно договоритесь с застройщиком о дате и времени приёмки.
- Используемые для осмотра инструменты:
- Лазерный, электронный (0,6 м) и пузырьковые (1 м и 2 м) уровни;
- Рулетка;
- Дальномер лазерный;
- Двухметровая рейка;
- Штангенциркуль;
- Набор щупов № 4;
- Линейка измерительная (300 мм и 500 мм);
- Измерительный клин;
- Термоанемометр;
- Пирометр;
- Тепловизор;
- Термогигрометр;
- Склерометр (ультразвуковой или ударно-импульстный);
- Отвес строительный;
- Указатель напряжения (отвёртка-индикатор) или мультиметр;
- Фонарик, зеркальце на ручке для осмотра труднодоступных мест;
- Блокнот, ручка, фотоаппарат/смартфон для фиксации дефектов.
Документы, которые застройщик должен предоставить при приёмке
- Акт приёмки-передачи (в двух экземплярах). Это главный документ. Не подписывайте его, пока не проведёте тщательный осмотр!
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию (копия).
- Технический паспорт или поэтажный план БТИ на квартиру с указанием площади.
- Гарантийные обязательства застройщика с указанием сроков устранения недостатков.
- Инструкции по эксплуатации и паспорта на установленное оборудование (счётчики, плита, вентиляция и т.д.).
Пошаговая инструкция по технической приёмке квартиры
1. Проверка стен, потолков и полов
- Ровность поверхностей: Все ограждающие конструкции проверяются на предмет их отклонения от горизонтали и вертикали, отклонения от заданной плоскости. Основной документ, который регламентирует данные параметры — СП 71, однако имеются и иные нормативно-технические документы.
- Трещины и сколы, прочность основания: Потолки, стены и полы инспектируются на предмет наличия трещин и отслоений. Стяжка проверяется на предмет соответствия необходимой прочности.
- Натяжные потолки проверяются на предмет загрязнений, замятий, наличие не предусмотренных технологических зазоров, правильность установки элементов.
- Обойное покрытие не должно иметь видимых зазоров в стыках, замятий, отслоений и загрязнений.
- Плинтуса должны плотно прилегать к поверхностям стены и пола.
- Облицовка керамической плиткой проверяется на отклонения от горизонтали, вертикали и от плоскости, на величину ширины швов, их отклонение от вертикали и горизонтали, на допустимость перепадов между смежными элементами, на сцепление с основанием.
2. Проверка окон и дверей
- Окна: Плавность открывания/закрывания, целостность стеклопакетов (нет ли конденсата внутри), наличие дренажных отверстий и их расположение, качество уплотнителей, работа фурнитуры, наличие замков безопасности, отклонения от вертикали и горизонтали, величина провисания створок и дверных блоков, герметичность конструкций снаружи и изнутри, правильность установки сливов и подоконных досок, наличие механических повреждений, прямолинейность элементов. Подробнее здесь
- Входная дверь: Отсутствие повреждений, плотное прилегание к уплотнителю коробки, работа замков и доводчика (если есть), качество антикоррозионного покрытия, качество сварных швов, отклонение от горизонтали и вертикали, провисание дверного полотна.
3. Проверка электрики
- Работоспособность розеток и выключателей: Проверяется индикатором наличие напряжения и правильность подключения (фаза/ноль/заземление).
- Распределительный щиток: Проверяется маркировка автоматов, их работа.
- Освещение: Проверка светильников и выключателей на их работоспособность.
4. Проверка сантехники и водоснабжения
- Водопровод: Проверка наличия водоснабжения, напора холодной и горячей воды (если она уже подключена), осмотр труб на предмет подтеканий.
- Канализация: Проверка наличия водоотведения, элементов водоотведения.
- Сантехнические приборы: Если они установлены, проверяется их целостность, крепление, отсутствие повреждений
- Счётчики воды, регуляторы давления, запорная арматура: Проверяется наличие и работоспособность .
5. Проверка вентиляции
- Достаточная тяга в вентиляционном канале проверяется прибором анемометром.
6. Общедомовые системы (по возможности)
- Работоспособность лифта, домофона (если он уже подключен), состояние подъезда и мест общего пользования.
Фиксация дефектов
Все обнаруженные недочёты немедленно и подробно вносятся в акт приёмки-передачи (или в отдельный дефектный акт/ведомость).
- Правильная и понятная формулировка каждого дефекта, не «кривая стена», а «отклонение от вертикали на стене в жилой комнате 2 (в спальне) справа от окна достигает 17 мм на 1 метр».
- Определение локализации дефектов. Выявленные несоответствия помечаются в натуре малярным скотчем на лицевых поверхностях и мелом на черновых и предчистовых поверхностях.
- При необходимости фотофиксация выявленных дефектов.
Решения по итогам приёмки
- Квартира в идеальном состоянии (такого не бывает).
- Есть незначительные замечания (пыль, царапины, отклонения не влияющие на эксплуатационные характеристики). Вы можете:
- Подписать акт с составлением отдельной дефектной ведомости, где застройщик обязуется устранить недостатки в срок до 60 рабочих дней (Рекомендуется).
- Подписать акт без составления отдельной дефектной ведомости.
- Акт Приёма-передачи объекта ДДУ не подписывается, однако застройщик берёт на себя обязательство на устранение выявленных дефектов с повторным осмотром для приёмки после проведения необходимых ремонтных работ.
- Обнаружены критические недостатки (трещины в несущих конструкциях, отсутствие воды/электричества, серьёзные нарушения геометрии). Вы имеете полное право отказаться от подписания акта до их устранения. Это ваше законное право по ФЗ-214.
Что делать после приёмки?
- Если подписали акт с дефектной ведомостью — контролируйте сроки их исправления.
- Получите на руки один экземпляр подписанного акта и всех приложений.
- После полного устранения всех претензий и окончательного подписания акта можно приступать к оформлению права собственности.
Важно! Не покупайтесь на дешевые предложения слабых специалистов. Всегда интересуйтесь сколько времени займет осмотр квартиры. По нашей практике, чтобы выполнить нормальный осмотр однокомнатной квартиры без отделки требуется не менее 1 часа, а двухкомнатной с отделкой не менее 2 часов. На наш взгляд, лучше уж принять квартиру самому с фонариком и самым простым уровнем из ближайшего строймага, чем в пустую отдать деньги за некачественно предоставленную услугу.
Внимательная проверка грамотным специалистом с подтвержденной квалификацией и правильным оборудованием — залог того, что ваше новоселье будет по-настоящему радостным.
Удачной приёмки и счастливого новоселья!